Per molto tempo il lavoro dell’agente immobiliare è stato identificato soprattutto con la capacità di mettere in contatto chi vende e chi compra, mentre oggi, grazie ai portali che permettono di raggiungere in poche ore migliaia di potenziali acquirenti, quella è diventata la parte meno complessa del mestiere e il valore dell’intermediazione si è spostato a monte, in una fase che il cliente spesso non vede ma che può determinare l’esito dell’intera operazione: il controllo della documentazione e della conformità dell’immobile.
«La verifica deve partire dall’incarico, non da quando arriva l’acquirente», spiega Chiara Larosa, che segue la compravendita di ville, case indipendenti e masserie lungo il versante adriatico del Salento. «Quando un proprietario ci affida un immobile, occorre recuperare l’atto di provenienza, il titolo edilizio, il progetto, la planimetria catastale e l’eventuale agibilità, verificando insieme a un tecnico di fiducia che ciò che è stato costruito corrisponda a quanto risulta dagli atti, perché bisogna essere pronti a vendere anche quando l’acquirente arriva rapidamente, come accade spesso con i clienti stranieri».
L’epoca di costruzione cambia le regole
In questo lavoro la conoscenza del territorio non rappresenta un dettaglio, perché le modalità con cui si è costruito e si sono controllati gli immobili sono cambiate profondamente nel tempo, tanto che situazioni considerate normali negli anni Settanta, Ottanta o Novanta possono oggi tradursi in difformità che impediscono di arrivare regolarmente al rogito.
«In passato i controlli erano molto più superficiali e ci si basava in larga parte sulle dichiarazioni rese dalle parti», osserva Chiara Larosa. «Poteva quindi accadere che un costruttore non seguisse perfettamente il progetto, allargando leggermente le murature, modificando gli spazi interni o realizzando interventi che all’epoca nessuno rilevava ma che oggi, quando si confrontano lo stato reale dell’immobile e la documentazione depositata, possono rappresentare un problema».
Esistono inoltre differenze legate all’epoca di realizzazione e alla normativa applicabile, come nel caso degli immobili costruiti ante 1967 e ante 1942, per i quali, in presenza delle condizioni previste, è possibile non ricorrere agli estremi del titolo edilizio; proprio per questo, precisa Larosa Immobiliare, bisogna conoscere la storia urbanistica del luogo, le regole applicate nelle diverse epoche e le caratteristiche delle singole zone, soprattutto nei territori costieri sottoposti a vincoli paesaggistici più stringenti.
I rischi che ricadono su chi vende
Il problema è che molti proprietari mettono sul mercato un’abitazione convinti che sia perfettamente regolare soltanto perché non hanno mai eseguito modifiche, dimenticando che eventuali difformità possono risalire alla costruzione, a un precedente passaggio di proprietà o persino a errori contenuti nei vecchi atti, come particelle trasferite solo in parte o descrizioni dell’immobile non corrispondenti alla situazione effettiva.
«Mi è capitato, per esempio, di accorgermi che gli spazi rappresentati nel progetto di un immobile degli anni Ottanta non coincidevano con quelli reali», racconta Chiara Larosa. «Abbiamo proceduto con una pratica edilizia, poiché non si può arrivare alla stipula dell’atto notarile con un immobile difforme in quanto il rischio è che la compravendita salti, con la possibile restituzione del doppio della caparra e la richiesta dei danni sostenuti dall’acquirente, dalle spese notarili al tempo perso».
Il proprietario, dunque, può trovarsi esposto a conseguenze rilevanti pur avendo agito senza alcuna malafede, perché spesso non conosce davvero la situazione urbanistica e catastale dell’immobile che sta vendendo; «molti sono convinti che sia tutto in ordine perché hanno acquistato la casa anni prima e non hanno mai modificato nulla, ma il nostro compito è controllarlo prima di iniziare la vendita, non quando ormai è troppo tardi».
Quando la difformità è sanabile, individuarla all’inizio permette di coinvolgere un tecnico, presentare le pratiche necessarie e attendere i tempi della regolarizzazione senza compromettere una trattativa già avviata. Nelle aree sottoposte a vincolo paesaggistico la situazione può essere più complessa e alcuni interventi potrebbero non essere regolarizzabili; accorgersene pochi giorni prima del rogito significa quindi rischiare di far saltare la vendita o di mettere il proprietario nella condizione di dover accettare una riduzione del prezzo.
È soprattutto su questa attività preventiva, molto più che sulla semplice pubblicazione di un annuncio, che secondo Chiara Larosa si misura oggi la differenza tra un’agenzia che si limita a mettere in contatto le parti e una professionista capace di accompagnare realmente il proprietario, tutelandolo lungo tutto il percorso della vendita.
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