Avvocato Giulio Stoppa: nelle compravendite immobiliari le verifiche preventive fanno la vera differenza.

Per molte persone la compravendita di una casa rappresenta una delle operazioni economiche più importanti della vita, eppure ancora oggi proposte d’acquisto, preliminari e accordi vengono spesso firmati senza una piena consapevolezza degli aspetti giuridici, urbanistici e documentali legati all’immobile, con criticità che talvolta emergono soltanto nelle fasi successive della vendita.

Un tema che Giulio Stoppa, avvocato civilista del Foro di Roma con esperienza nel diritto immobiliare, conosce molto bene anche grazie agli incarichi ricoperti nel tempo nell’ambito delle procedure esecutive immobiliari, attività che gli ha permesso di affrontare numerosi casi legati a irregolarità documentali, situazioni debitorie e contenziosi nati da problematiche sottovalutate nelle prime fasi delle compravendite.

“Molte persone pensano all’avvocato soltanto quando nasce una causa — spiega Stoppa — ma nel settore immobiliare la vera tutela consiste molto spesso nel fare controlli accurati prima di firmare qualsiasi documento, perché una consulenza preventiva ha un costo inferiore rispetto a quello che può comportare un contenzioso civile.”

Le verifiche che oggi non andrebbero sottovalutate

Secondo l’avvocato Stoppa, uno degli errori più frequenti nelle compravendite immobiliari è sottovalutare verifiche che dovrebbero invece essere affrontate nelle prime fasi della trattativa, come la conformità urbanistica e catastale dell’immobile, eventuali abusi edilizi, ipoteche, vincoli, problematiche condominiali o situazioni ereditarie e divisioni tra più proprietari, criticità che se emergono soltanto al momento del rogito possono rallentare la vendita, bloccarla o trasformarsi successivamente in contenziosi anche molto complessi.

“Molte criticità non derivano necessariamente da comportamenti fraudolenti — precisa Stoppa — ma da situazioni che spesso il proprietario stesso non conosce, soprattutto quando si parla di immobili acquistati molti anni prima, ricevuti in eredità oppure costruiti in periodi in cui determinati controlli urbanistici e catastali erano molto diversi rispetto a oggi.”

Secondo il professionista romano, una delle situazioni più delicate riguarda proprio gli immobili ricevuti in successione, soprattutto quando più soggetti diventano comproprietari dello stesso bene e non riescono a trovare un accordo sulla gestione o sulla vendita.

“Dico sempre che in una sezione del Tribunale di Roma molto spesso attore e convenuto hanno lo stesso cognome — osserva l’Avvocato Giulio Stoppa — perché nelle divisioni ereditarie capita frequentemente che siano fratelli o familiari a finire in causa.”

In questi casi si può arrivare alla divisione giudiziale, con cause che spesso durano anni e finiscono per compromettere sia il valore dell’immobile sia i rapporti familiari.

Il valore della prevenzione nei contenziosi immobiliari

Negli ultimi anni il mercato immobiliare è diventato più complesso dal punto di vista normativo e documentale ed è proprio per questo che, secondo l’avvocato Giulio Stoppa, una consulenza preventiva permette oggi di individuare per tempo eventuali criticità.

“Spesso ci si rende conto dell’importanza di alcune verifiche soltanto quando emerge un problema — sottolinea Stoppa — ma intervenire prima significa avere maggiore consapevolezza sia di ciò che si sta acquistando sia della reale situazione dell’immobile che si sta vendendo.”

L’attività preventiva può riguardare la documentazione dell’immobile, le clausole contrattuali, eventuali condizioni sospensive legate al mutuo oppure situazioni che, se non affrontate per tempo, rischiano di bloccare o rallentare la vendita.

Il ruolo delle agenzie immobiliari più strutturate

Oggi il ruolo dell’agenzia immobiliare non può più limitarsi semplicemente a trovare un acquirente o a mettere in contatto le parti, ma deve comprendere anche un’attività di coordinamento e assistenza capace di accompagnare venditore e compratore durante tutte le fasi della compravendita, soprattutto quando emergono aspetti tecnici, urbanistici o documentali che richiedono competenze specifiche.

“Consiglio sempre sia a chi vende sia a chi acquista di affidarsi ad agenzie immobiliari strutturate, che collaborano anche con professionisti legali — conclude l’Avvocato Giulio Stoppa — perché questo permette di prevenire molte problematiche che, se sottovalutate nelle prime fasi della trattativa, rischiano poi di trasformarsi in lunghe e costose cause o contenziosi.”

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