Abbiamo parlato con l’avv. Pacifici Nucci che ci spiega come in questi ultimi 18 mesi si sia formata una giurisprudenza confusa sui temi delle morosità commerciali dovute ai mesi di lockdown.
“Negli ultimi mesi i Tribunali maggiori stanno delineando sempre di più un orientamento ben deciso per la soluzione dei casi di morosità da locazione commerciale. Inizialmente, ogni giudice vedeva a modo suo la questione creando un caos interpretativo. Appare ormai chiaro che – continua il socio fondatore di TLF Associati, Gabriele Pacifici Nucci – ove la morosità sia relativa ai soli mesi di chiusura forzata delle attività questa non possa costituire il c.d. grave adempimento richiesto dalla Legge per la convalida dello sfratto. Tuttavia, ogni caso andrò esaminato per ciò che rappresenta la sua fattispecie. Nella maggior parte dei casi, infatti, la morosità è più estesa del periodo di c.d. lockdown e, di conseguenza, tale evento non può costituire una causa scriminante per il puntuale adempimento del canone. Va, peraltro, aggiunto che il Legislatore ha approvato una serie di sostegni fiscali per i conduttori che tendevano ad alleggerire il peso economico dei canoni di locazione. Tale circostanza, ovviamente, deve considerarsi un ulteriore elemento di valutazione da parte del Giudice”.
In linea generale è possibile estrapolare dalla recente giurisprudenza tre principi generali. In materia di locazione è da escludere che la grave situazione epidemiologica ed i provvedimenti limitativi della libera iniziativa economica configurino una ipotesi di impossibilità sopravvenuta, sia con riferimento al pagamento del canone (un’obbligazione di pagamento non può diventare obiettivamente impossibile), sia con riferimento alla impossibilità per la conduttrice di utilizzare l’immobile locato.
L’immobile resta idoneo all’uso. Al limite sarà l’attività che in essa vi si svolge ad essere (temporaneamente) impedita, ciò riguardando ovvero ricadendo nella sfera di rischio dell’imprenditore-conduttore.
Non sussiste un diritto fondato sulla disciplina emergenziale alla sospensione o alla riduzione del canone o ancora alla sua modifica da parte del conduttore che è rimasto nel godimento materiale dell’immobile. né può ritenersi legittima la unilaterale auto-sospensione od autoriduzione dei pagamenti.
TLF Associati da mesi assiste le imprese clienti per la gestione dei rapporti di locazione. L’avv. Pacifici Nucci spiega che “lo studio, in questi mesi passati ha lavorato molto al fianco delle imprese conduttrici ma anche di società immobiliare. Abbiamo, nella maggioranza dei casi, lavorato per trovare e sottoscrivere degli accordi integrativa tra proprietari e conduttori che consentissero un bilanciamento degli interessi. Fortunatamente i casi portati nelle aule di tribunali sono stati pochissimi. Crediamo, in linea generale, molto nel valore della mediazione tra le parti e nel ruolo che l’avvocato può e deve ricoprire in tal senso. Ovviamente questo principio è stato ancor di più rafforzato, dal nostro studio, per la gestione delle vicende contrattuali (di ogni specie, locazioni, forniture, appalti, ecc.) cercando di individuare per le parti soluzioni stragiudiziale che consentissero il contemperamento dei rispettivi interessi”.
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