Il mercato degli affitti brevi, in Italia, è “molto strano, con fenomeni contrastanti”. Lo dice Marco Celani, presidente di Aigab, l’Associazione italiana gestori affitti brevi. Che spiega subito: “Ogni giorno assistiamo a un incremento dei volumi di prenotazione, però vediamo anche un volume importante di cancellazioni. La spiegazione c’è: prima avevamo tariffe non rimborsabili, ora – dopo la pandemia – secondo le nuove politiche tariffarie, le prenotazioni si possono cancellare senza rimetterci”.
Nella sostanza, questo è un mondo in cui “si vive di fatturato, non di prenotazioni”. Ammette, Celani: “C’è più lavoro rispetto a prima, quindi serve anche maggiore competenza per promuovere sul web gli appartamenti”. Nell’ultimo anno e mezzo molto è cambiato: “Con la pandemia, abbiamo ricevuto un grande numero di prenotazioni dagli ultra 65enni. È aumentato il numero di case online per l’estate, tante sono le persone che mettono in affitto seconde case non utilizzate o sottoutilizzate. Tutti i dati ci confermano che la preferenza dei viaggiatori anche in questo 2021 va per le case vacanza, una soluzione che ti permette di avere spazi più riservati. Anche il tipo di casa vacanze è mutata rispetto a due anni fa: oggi ci chiedono il giardino, spazi ampi, wifi funzionante per poter lavorare, molto performante quindi. Si chiede espressamente una divisione netta tra lo spazio giorno e quello notte. C’è necessità di lavorare anche durante le vacanze. È nato il fenomeno dell’holiday working: chiedono l’appartamento per periodi più lunghi – da una media di 9 – 11 notti siamo passati a 19-21 notti – e una parte del soggiorno viene utilizzata proprio per lavorare. Chi abita al sud e lavora al nord, torna a casa, ma se ne cerca una in affitto dove poter continuare a svolgere la sua attività, non va dai parenti. Sono tutti fenomeni che probabilmente sopravviveranno alla pandemia, le stesse aziende potrebbero introdurre queste soluzioni come benefit per i dipendenti per lo smart working”.
Celani spiega cosa è successo nel 2021, nel primo semestre: “A gennaio avevamo iniziato in modo lento, poi stavamo riprendendo con prenotazioni sia per le città sia per soggiorni stagionali. Da metà febbraio a metà maggio, tutto si è fermato, è stato un disastro. Da giugno abbiamo avuto una ripresa anche sulle città, su Milano, Bologna e Roma, gli stranieri riprendono a prenotare da settembre in avanti, specialmente i tanti americani su Roma, e gli studenti stranieri che tornano a Milano”. Il 2020 è stato “azzoppato” dal covid: “Quest’anno si è partiti piano, ma prima. Credo dunque che supereremo i livelli del 2020, ma resteremo ancora molto lontani da quelli raggiunti nel 2019, come tassi di occupazione e tariffe (quelle nei luoghi di mare sono leggermente diminuite). Nelle città sono aumentate le case vacanze online, i proprietari hanno spostato il portafoglio verso il 4+4 (gli affitti lunghi)”. Sono considerati invece affitti brevi quelli da una a 29-30 notti, fino a 18 mesi si parla di affitto transitorio ed è obbligatorio registrare il contratto. L’Aigab si occupa sia dei primi sia dei secondi.
Un po’ di numeri: “Prima del covid, c’erano 600 mila appartamenti, metà gestiti da host singoli e metà da operatori professionali. Se ti affidi agli host singoli, devi fidarti della persona per quel che riguarda le sanificazioni; se ti rivolgi invece a professionisti specializzati, sei sicuro che vengono rispettati i protocolli prescritti dal ministero della Salute, ci sono quindi le imprese di pulizia, come succede per gli alberghi. Noi, naturalmente, preferiamo gli operatori professionali, anche perché quando a chiederci la casa è un’azienda, ci domanda anche che tipo di sanificazione è stata utilizzata”.
Le prospettive per il futuro “sono ottime”. “La pandemia ha dato un’accelerata ai processi già in atto: nel 2019 c’erano stati più alloggi offerti per affitti brevi rispetto alle richieste per gli hotel. Ci sarà una grande ristrutturazione, dunque restyling e miglioramento dell’offerta. Le case brutte usciranno dal circuito (entrando in quello del 4+4), quelle belle aumenteranno. Il covid ha aumentato la capacità di risparmio degli italiani, che vogliono spendere questi soldi viaggiando. Molti lo faranno in appartamento (l’80 per cento delle famiglie ha questo desiderio). Il trend che c’era già prima del covid, si è sviluppato ulteriormente. Secondo l’Istat, sono 6,3 milioni le seconde case sfitte in località bellissime, ma in fase di spopolamento. Si stanno facendo e si faranno progetti per riportare l’occupazione in queste zone, con investimenti anche abbastanza modesti, per riportare alla vita le case per turisti, alleggerendo anche il traffico dei centri principali. Gli stranieri desiderano venire a visitare i borghi, anche quelli disabitati; a noi non resta che formare operatori professionali in questi paesi. Per considerare il ripopolamento, servono almeno 30-40 appartamenti con servizi che soddisfino le esigenze di chi ci viene ad abitare. Il turismo in appartamento è sostenibile ed ecologico, non si fanno nuove cementificazioni, ma si recupera ciò che già c’è, magari utilizzando l’ecobonus”.
I 6,3 milioni di case inutilizzate hanno un valore complessivo di 5,5mila miliardi di euro; il valore delle seconde case sfitte è di circa 1,24mila miliardi.
Nelle prossime settimane Aigab ha in cantiere diverse iniziative. “Stiamo parlando con i sindaci dei centri spopolati per avviare progetti per la personalizzazione e formazione di operatori professionali. I borghi sono abitati per lo più da anziani, servono giovani che abbiano voglia di vivere in un posto così, da formare. Siamo molto fiduciosi. Ci sono esempi virtuosi di giovani che, dopo un’esperienza all’estero, sono tornati in Italia per costruire un’impresa di questo genere. Il ministro del Turismo ha piena consapevolezza del tipo di supporto che queste imprese possono dare al Pil”.
Al momento, l’Associazione conta su 300 associati che gestiscono 8-10 mila appartamenti. “C’è uno sbarramento all’ingresso perché bisogna essere operatori professionali per entrare nell’associazione”. Con il ministero del Turismo si è recentemente parlato di numeri del settore degli affitti brevi: “Sappiamo con sicurezza che in Italia ci sono 34 mila hotel, mentre i 20-30 mila operatori degli affitti brevi sono solo una stima: quanti di questi sono professionisti? Cinque anni fa il Governo ha emanato delle normative, ma senza sapere con precisione i numeri del settore sono difficili da applicare”. Questo sarà un altro punto da affrontare: arrivare a un censimento puntuale degli operatori professionali del settore degli affitti brevi.
